file0001646441542

Välittäjän vieraskynä: Miten myydä oma koti – Hyvällä hinnalla ja turvallisesti?

23.09.2014 Nosto,Välittäjän vieraskynä,Yleinen

Miten yleensäkin on mahdollista myydä oma koti? Siis koti. Mistä voi löytää uuden kodin, joka ei enää mahdollisesti olekaan omakotitalo? Suomalaiset asuvat mielellään omakotitalossa. Siitä ei hevillä luovuta. Omakotitalossa asutaan yleensä yli kaksikymmentä vuotta, miten siitä voi luopua? Miten voi luopua pihasta, talon hoidosta, naapureista ja jokaisesta pienestä yksityiskohdasta, johon on kiintynyt. Siis jos on kiintynyt.

Luopuminen-piilevä virhe
Luopuminen ei ole vain talosta vaan elämäntavasta, se ei ole helppoa. Vaikeutta lisää lainsäätäjä, joka on halunnut sälyttää viiden vuoden vastuun myyjälle tämä siis jo luopumisen lisäksi. On vaikea kuvitella jo ehkä seniori-ikäistä ihmistä, joka haluaa ottaa vastuun seuraavan asukkaan asumistavoista ja elämisen muodoista myynnin jälkeen. Niin, siis viiden vuoden ajan. Tosin lainsäätäjä puhuu ns. piilevistä virheistä. joita ei kaupantekohetkellä ole ollut mahdollista havaita tai tietää – niin ei ne silloin olisikaan piileviä vikoja. Onko mahdollista vetää rajaa siihen hetkeen, jolloin kauppa päätetään ja talo tarkoin tutkitaan – usein kiireessä. Ei oikein varmaan ole.

Myyminen ei ole helppoa
Omakotitalo on kokonaisuus, jonka myyminen ei ole helppoa, mutta ei toki mahdotonta. Vastuu ei lopu kaupantekohetkeen, joskin se on raja, josta eteen tai taaksepäin asioita vertaillaan. Kyse on siis vain merkittävistä rakennusvirheistä tai vioista, joiden korjaaminen maksaa noin 5-8 prosenttia kauppahinnasta – tämä raja-prosentti ei ole laissa vaan oikeuskäytännössä. Maakaarihan tuli voimaan jo 1997 joten nyt on vettä virrannut Aurajoessa ja tapauksiakin on ollut. Olisi hyvä pitää huolellista talokirjaa, mitä itse on tehnyt talonsa eteen; milloin on maalattu, onko salaojat vaihdettu tai tutkittu, entä lämpöeristeet, katto, ikkunat, salaojat, kodinkoneet jne. Jos vielä olisi tallella edellisen omistajan muistiinpanot, olisi asiat jo aika hyvällä mallilla. Kunnolliseen myyntiesitteeseen tulisi huolella kirjata edellä mainitut asiat sekä merkitä muistiin myös öljynkulutuslukemat (tai muun energian) muutamalta edelliseltä vuodelta. Apua myymiseen ja esitteen tekoon saa paitsi luonnollisesti kiinteistönvälittäjältä, kuluttajaneuvojalta ja maanmittauslaitokselta, myös alan kirjallisuudesta.

Usko, toivo ja onnistunut kauppa
Jokainen ostaja kuvittelee paljon ja toivoo vielä enemmän: uskoo saavansa täydellisen talon ilman ongelmia. Todellisuudessa useimmiten ostetaan vanha talo, jossa on jo iästä johtuvia korjaustarpeita, jotka näkyvät tai pitäisi näkyä hinnassa. Kukaan ei voi olettaa saavansa viisikymmentäluvun taloa, jossa olisi uudet putket tai sähköjohdot. Talon omistajan kanssa käydään myös ikävät asiat yhdessä läpi ja tuodaan esille kaikki minkä itse tietää talossa asuneena. Näitä asioita ovat esimerkiksi kylmät lattiat, vedon tunne jossain. vesiputken jäätyminen kovilla pakkasilla, portaiden ja seinien mahdolliset halkeamat, ikkunoiden maalaustarve, kattotiilet rikki sekä tapettien halkeamat (ryijyn alla) yms. Tämä ei toki välttämättä kuulosta kovin kaupalliselta, mutta voin vakuuttaa, että se kannattaa. Tämä sama litania kerrotaan myös välittäjälle, joka sitten kirjaa asiat ylös ja joka osaa kysyä vielä paljon muutakin. Hän on velvollinen tuomaan nämä asiat esille kaikille ostajaehdokastarjokkaille. Näin menetellen ollaan jo aika pitkällä.

Kodin kunnon kartoittaminen
Markkinoille on tullut viimeisen kymmenen vuoden aikana uusi ammattiryhmä; kuntokartoittajat. Kartoitus tehdään yleensä ostajaehdokkaan ja myyjän läsnä ollessa. Näin molemmat asianosaiset ovat läsnä ja voivat keskustella talon puutteista ja virheistä avoimesti. Kartoittaja on yleensä rakennusinsinööri, jolla on kokemusta eri aikakausien taloista ja rakennustavoista. 50-60-70 –luvuilla rakennetut talot poikkeavat monin eri tavoin nykyaikaisesta 2000-luvun taloista. Kartoittajalla on mukanaan yleensä kamera, kosteusmittari ja muita teknisiä apuvälineitä. Kartoitus tehdään yleensä pintoja rikkomatta. Kartoituksesta laaditaan pöytäkirja, jossa virheet ja myös korjausehdotukset mainitaan. Kartoitus maksaa noin 700 -1000 euroa.

Nyt tuli kaupat!
Kauppakirja laaditaan maakaaren mukaan. Tilaisuudessa on oltava läsnä julkinen kaupanvahvistaja, jonka tehtäviin kuuluu todeta läsnäolijoiden henkilöllisyys. Hän toimittaa kauppakirjan viranomaisille tilastoihin ja arkistoon. Maakaaressa on kuitenkin varsin vähän kohtia, joissa talon kuntoa arvioidaan. Joten kauppakirjaan huolella kirjataan kaikki tarkastuksissa esille tulleet asiat jotka on saatettu ostajan tietoon eli kartoituksesta poimitaan kaikki virheet ja viat sekä myös lähiaikojen korjaustarpeet.
Näin menetellen myyjä viiden vuoden virhevastuu piilevistä virheistä helpottuu huomattavasti. Harvoin enää tämän prosessin jälkeen tulee esille suuria piileviä virheitä, joiden korjaaminen jäisi myyjälle.
Väkisin tekee mieli korostaa hyvän välittäjän ja kartoittajan valitseminen on tärkeää ja siitä kannattaa maksaa.

Luopumisesta uuteen alkuun
Talon myynti on ensisijassa luopumista tietystä elämänvaiheesta ja -tavasta. Kun vaikea päätös myymisestä on tehty, voi myyntiin ryhtyä hyvillä mielin. Valitse välittäjä ja tehkää yhdessä hyvä esite. Ostajaehdokkaan löydyttyä kunnollinen kuntokartoitus ja lopulta laadukas kauppakirja, niin ei tule ongelmia.

 

 

Kirjoittaja

Pekka Tähtinen LKV

Pekka Tähtinen LKV

Kirjoittaja on LKV-kiinteistönvälittäjä Turun Talokulma Oy:ssa.

Turun Talokulma on välittänyt koteja jo vuodesta 1987. Vahva osaamisemme takaa sinulle luotettavan ja tehokkaan palvelun. Tarjoamme sinulle henkilökohtaista ja turvallista palvelua, joka on aina mitoitettu juuri tarpeisiisi sopivaksi.