remontti

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta

21.02.2017 Remontointi

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa on säännelty asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Lain säännöksistä voidaan kuitenkin poiketa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestysmääräyksessä voidaan esimerkiksi määrätä, että huoneiston kunnossapitovastuu niin pinnoitteista kuin rakenteistakin ja perusjärjestelmistä on kokonaan osakkeenomistajalla, jolloin yhtiö ei vastaa mistään kunnossapitotyöstä.

Kunnossapito ja muutostyö eli uudistus ovat kaksi eri asiaa ja ne on voitava erottaa toisistaan. Asunto-osakeyhtiölaki ei varsinaisesti määrittele näiden kahden eri käsitteen sisältöä. Pääsääntöisesti kunnossapitotyöksi yleisesti nimitetään sellaista työtä, jonka tarkoitus on pitää rakenne ennallaan. Muutostyö-käsitteellä tarkoitetaan sitä, että rakenne muuttuu. Jos rakennusta korjataan laatutasoltaan paremmaksi, mutta sen käyttötarkoitus ei muutu, ei kyseessä ole muutostyö vaan kunnossapitotyö. Kunnossapidolla tarkoitetaan lähtökohtaisesti kaikkea sitä toimintaa, jolla ylläpidetään asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön kuntoa. Tällaisia kunnossapitotöitä ovat esimerkiksi tavanomaiset päivittäiset huolto- ja korjaustyöt, vuosikorjaukset sekä myös laajat ja kustannuksiltaan korkeat peruskorjaushankkeet, joissa rakennuksen/kiinteistön laatutaso ei olennaisesti kohoa. Muutostyö on sellainen työ, jossa esimerkiksi laajennetaan kylpyhuone vaatehuoneeseen tai rakennetaan huoneistoon sauna, jota ei aiemmin huoneistossa ollut.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön vastuu koskee vain sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Yhtiön on pidettävä kunnossa myös osakashallinnassa olevien parvekkeiden ulkopinnat.

Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Tällaisia altaita ovat esimerkiksi keittiön, kodinhoito-, wc- ja kylpyhuoneen pesuallas sekä myös kylpyamme tai suihkuallas. Osakkeenomistaja siten vastaa tällaisten altaiden kunnossapidosta.

Yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön seurauksena myös osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat saattavat vaurioitua/rikkoontua. Tällöin asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisesti yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Tällöin taloyhtiöllä on velvollisuus saattaa huoneiston sisäosat ns. perustasoon.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakas vastaa siten huoneistonsa sisäosista ja voi päättää kunnossapidon tasosta. Sisäosien tason valinta ei saa kuitenkaan aiheuttaa haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Sisäosiin katsotaan kuuluviksi muun muassa huoneistojen sisäpintojen pintamateriaalit, kalusteet sekä kodinkoneet ja laitteet, jotka eivät kiinteästi liity yhtiön ylläpitämiin perusjärjestelmiin.

Yhtiön ja osakkeenomistajan välillä noudatetaan siten edellä mainittuja asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä kunnossapitovastuunjaosta, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Mikäli siis asunto-osakeyhtiölain säännöksistä halutaan poiketa, on tällaiset kunnossapitovastuunjakoa koskevat poikkeamat otettava siten osaksi yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Pelkästään yhtiökokouksen päätöksillä ja yhtiössä pitkään noudatetuilla käytännöillä ei ole osakkeenomistajia sitovaa vaikutusta samalla tavalla kuin yhtiöjärjestyksen määräyksillä. Tällainen sopimus voi pääsääntöisesti sitoa ainoastaan siihen osallistunutta tai siihen jälkeenpäin sitoutunutta osakkeenomistajaa ja yleisesti kunnossapitovastuun jakautumista koskevat erimielisyydet tuleekin ratkaista sen perusteella, mitä kunnossapitovastuusta on yhtiöjärjestyksessä määrätty (Defensor Legis N:o 3/2012, s.282, Mia Hoffrén ja Veikko Vahtera).

Edellä mainitun perusteella tulee kaikki kunnossapitovastuuseen liittyvät poikkeamat kirjata yhtiöjärjestykseen muutoin taloyhtiössä voi tulla epäselvyyksiä ja riitaisuuksia kunnossapitovastuun tulkinnasta, mikäli kunnossapitovastuun poikkeamista on sovittu vain yhtiökokouksessa tai jos se on ollut vain yleinen käytäntö yhtiössä. Tällainen tilanne voi tulla esiin esimerkiksi silloin kun osake vaihtaa omistajaa. Tällöin uusi osakkeenomistaja ei ole sidottu aiemmin tehtyihin yhtiökokouksen päätöksiin, koska hän ei ole ollut päättämässä asiasta ja jos uusi osakkeenomistaja ei ole muutoinkaan sitoutunut kyseiseen päätökseen. Mikäli uusi osakkeenomistaja on osakkeet ostaessaan tiennyt yhtiön käytännöstä tai yhtiökokouksessa tehdystä päätöksestä, lähtökohtaisesti ei tälläkään ole merkitystä. Itä-Suomen Hovioikeuden ratkaisussa 4.11.2004, todettiin, ettei yhtiökokous voi päätöksellään tai vakiintuneilla käytännöillään muuttaa yhtiön ja osakkeenomistajien välistä kunnossapitovastuunjakoa vaan se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Tällaisessa tilanteessa uudella osakkeenomistajalla on oikeus vaatia, että noudatetaan yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mitään poikkeamia asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä kunnossapitovastuunjaosta, on noudatettava siten asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa.

Miten kunnossapitovastuu jakautuu tilanteessa, jossa osakas on itse ryhtynyt pesuhuoneen remontoimiseen ja lattialaattojen purkamisen yhteydessä pesuhuoneen lattiarakenteista löytyy kosteusvaurio, joka johtuu vedeneristeiden pettämisestä? Joutuuko osakas maksamaan remontin tässäkin tapauksessa omasta pussistaan vai kuuluuko pesuhuoneen korjaus taloyhtiön vastuulle?

Tällaisessa tapauksessa vaikka osakas on itse ryhtynyt remonttiin, remontin yhteydessä paljastuvan, yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai vahingon poistamis- ja korjauskustannuksista vastaa kuitenkin taloyhtiö. Vian täytyy olla sellainen, että yhtiönkin olisi tullut ryhtyä korjaustoimenpiteisiin, jos se olisi viasta tiennyt. Taloyhtiö vastaa siten korjauksista ja sen kustannuksista siten kuin kyseessä olisi alun perinkin ollut kyse taloyhtiön kosteusvauriokorjauksesta, vaikka osakas olisikin remontin itse aloittanut. Käytännössä yhtiön vastuulle kuuluvat tällöin lattiapintojen purku, lattiarakenteen kuivaaminen, vedeneristys ja pinnoitus yhtiön perustasoon.

Asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta merkitystä ei siten ole siis sillä, havaitaanko yhtiön vastuulle kuuluva vika osakkaan remontin yhteydessä vai muutoin. Osakkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta osakkaita tulee kohdella samalla tavalla molemmissa tilanteissa. (Lähde: VastuunjakotaulukkoPlus 2017, Kiinteistöalan Kustannus Oy. s 49).

Mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistoon muutoksia tai lisäyksiä, vastaa hän näiden muutosten/lisäysten kunnossapidosta. Mikäli osakas on esimerkiksi tehnyt vaatehuoneen tilalle kylpyhuoneen, vastaa osakas tämän tilan kunnossapidosta. Tällaisessa tapauksessa taloyhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu kylpyhuoneeksi muutetun tilan perustasoon, tilan alkuperäiseen asuun ja käyttötarkoitukseen. Tämä tarkoittaa sitä, että erilaisissa korjaustilanteissa yhtiö on velvollinen saattamaan tilan käyttökelpoiseksi kuivaksi tilaksi. Yhtiö ei siten vastaa tilan saattamisesta kylpyhuoneeksi, vaan osakas vastaa muutosten purusta aiheutuvista kustannuksista ja tilan saattamiseksi takaisin kylpyhuoneeksi aiheutuvista kustannuksista.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiö vastaa sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Esimerkkinä voidaan pitää osakkaan remontoimaa kylpyhuonetta. Kun osakas remontoi alkuperäisen, taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan kylpyhuoneen ja uusii remontin yhteydessä vedeneritykset, wc-istuimen ja vesihanan, vastaa taloyhtiö jatkossa näiden asennettujen vedeneristeiden, wc-istuimen ja hanan kunnossapidosta sillä edellytyksellä, että ne vastaavat laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asennuttamia eli vastaa yhtiön ns. perustasoa ja että yhtiö on voinut valvoa remontin.

Mikäli esimerkiksi osakkeenomistajan asentama hana poikkeaa laadullisesti yhtiön perustasosta ja jos uuden, osakkaan asennuttaman hanan kunnossapitokustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin yhtiön asennuttaman hanan, vastaa osakkeenomistaja tällöin uuden hanan kunnossapidosta. Merkitystä ei ole myöskään sillä onko hanan asennuksen teettänyt osakas itse vai aiempi osakkeenomistaja. Kunnossapitovastuu hanasta on tällöin aina huoneiston kulloisellakin osakkeenomistajalla.

Tällaisissa tapauksissa on siten aiheellista ottaa huomioon, että osakkaan tekemät asennukset eivät siten välttämättä siirry taloyhtiön kunnossapitovastuulle, vaikka osakas on ilmoittanut remontista taloyhtiölle ja vaikka taloyhtiö on sen hyväksynyt ja valvonut. Yhtiön hyväksyntä remontille tai yhtiön suorittaman valvonta eivät siten vielä tarkoita, että yhtiö olisi ottanut asennuksen myös kunnossapitovastuulleen. Jotta kunnossapitovastuu siirtyisi taloyhtiölle, on taloyhtiön yhtiökokouksessa nimenomaisesti päätettävä siitä, että se ottaa osakkaan tekemän asennuksen kunnossapitovastuulleen. Päätöksenteossa on otettava huomioon myös yhdenvertaisuusperiaate.

Kirjoittaja

Jussi Laaka

Jussi Laaka

Toimitusjohtaja, osakas, asianajaja
Varatuomari, Lapin korkeakoulu
eMBA, Oulun yliopisto

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy:n lakimiesten kokemuksen ja erityisosaamisalueiden myötä pystymme tarjoamaan laaja-alaiset ja asiantuntevat palvelut useimmilla juridiikan osa-alueilla.